¿ CÓMO TRIBUTAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS ?
El caso práctico de TRIBUTACIÓN más común es el de PERSONA FÍSICA. Por lo que, ya que estamos en plena campaña de renta, vamos a analizar varios supuestos que te servirán de ayuda, si eres de los que no tienen claro al 100% como funciona. Vayamos a ello.
Supuesto 1. (Persona Física con Vivienda en PROPIEDAD)
Para el caso de ser PROPIETARIO de la vivienda y NO prestar servicios Complementarios. No necesitarás ser AUTÓNOMO, tampoco repercutirás IVA, al no ofrecer servicios complementarios como acabamos de comentar. (Explicamos a que nos referimos con servicios complementarios en el supuesto 4).
En este supuesto podrás realizar la declaración de la renta por la modalidad de “RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO”.
Punto importante a tener en cuenta con respecto a los INGRESOS por rendimientos:
Hemos de reflejar los ingresos BRUTOS y no los NETOS. ¿Y por que brutos y no netos libre de comisiones? Pues bueno, por el mero hecho de que, las plataformas cruzan datos con AEAT (HACIENDA) mediante un modelo, y, si ese cruce distorsiona o no refleja con claridad los INGRESOS puede que nos llegue una carta de HACIENDA y realicen una comprobación, que seguro no será de agrado para nadie. Aunque realmente la cantidad a tributar sea la misma, porque, ya bien hayas reflejado directamente los netos, le habrás restado previamente los gastos por comisión, pero como hemos mencionado, debemos disponer del bruto, y en la declaración, introducir los correspondientes gastos por comisiones en el apartado de GASTOS.
En cuanto a los Gastos Deducibles, vamos a mencionar los gastos más comunes y frecuentes y de que forma hemos de introducirlos en la declaración de forma correcta:
Gastos correspondientes a INTERESES HIPOTECARIOS. Tendremos derecho a deducirnos la parte correspondientes a Intereses, es decir, en la hipoteca, como bien sabrás, una parte se destina a la Amortización del Principal y otra parte se destina al pago de Intereses, bien, pues esta parte de intereses podremos deducirla, así como los seguros vinculados a la hipoteca. En el caso que el banco nos obligase a tener una cuenta para pagar la hipoteca, esos gastos por comisiones también nos lo podremos deducir. Aunque, hemos de matizar la deducibilidad de estos, ya que, no lo deduciremos al 100%, sino que lo prorratearemos en función de los días que la vivienda ha estado alquilada. Es decir, si la vivienda se ha alquilado un 80% de los días, podremos deducirnos estos gastos al 80%.
Gastos de Reparación y conservación. En comparación con los anteriores, estos si son deducibles al 100%, pero ojo, estos gastos han de estar registrados mediante facturas, con la correspondiente DIRECCIÓN DE LA VIVIENDA y CONCEPTO para evitar controversias. Y, en cuanto, ejemplos de estos gastos podríamos considerar los siguientes; sustitución de puertas, ventanas, cambio de suelo, pintura de la vivienda...etc. Es decir, todo lo que se destine a mantener la vivienda en su perfecto estado de conservación. Que, para nada se equiparan a los gastos por mejora, ya que, son gastos totalmente distintos.
Gasto por el IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES. El conocido como IBI, este es deducible como los anteriores, pero ocurre lo mismo que con los intereses hipotecarios, y es que, estos han de deducirse en función de los días que la vivienda ha estado alquilada. Por lo que, repitiendo de nuevo el ejemplo anterior, suponiendo que el IBI anual es de 600€, pero hemos alquilado nuestra vivienda sólo el 50% de los días del año, hemos de deducirnos 300€, que es el importe correspondiente al 50% de días en alquiler.
Gastos de las plataformas. Los gastos generados por las plataformas como Booking o Airbnb, o bien sean los gastos por PMS (Property Management System), es decir, un software principal que te permite gestionar todo lo relacionado con tu propiedad. Estos de deducen al completo, SIN prorratas, al 100%.
Gastos por Asesoramiento. En el caso de que hayas necesitado contar la ayuda o apoyo de un asesor fiscal, bien hayas realizado una consulta específica, o bien hayas contratado a un abogado para obtener la licencia o solucionar cualquier tipo de conflicto con la comunidad de propietarios en relación con la vivienda turística también ha de deducirse en su totalidad.
Gastos de la comunidad de propietarios. Estos se pueden deducir, pero con el matiz del prorrateo, ya que si sólo hemos alquilado la vivienda un tanto % de los días del año, hemos de prorratear por dichos días como hemos comentado con anterioridad.
Gastos por Amortizaciones. Amortizaciones hay 2 tipos, una la amortización del inmueble, que si la calculas por el programa de hacienda podrás comprobar que es relativamente fácil, o si en tu caso prefieres hacerlo manual, te explico como debes hacerlo. Cogemos el valor del inmueble,es decir, lo que costó el inmueble o bien el valor catastral, el que sea más alto de los 2 es el que hemos de emplear, y tendremos que calcular de ese valor cuanto corresponde a la construcción y cuanto corresponde al suelo, esto se hace con la ficha catastral. Cuando sacamos dicha ficha en el catastro nos arroja cuanto corresponde a la construcción y cuanto corresponde al suelo, pues con eso, hacemos una regla de 3 y sabremos cuanto vale la construcción, y eso lo amortizaremos a un 3% anual. También amortizaremos al 3% anual las mejoras que haya tenido el inmueble. Y la otra amortización común, es la del mobiliario, imaginemos que hemos comprado un nuevo sofá, un TV nueva, un colchón nuevo, es decir, todo lo que mobiliario se amortiza. Y lo amortizamos a un 10% anual del importe de compra en función de los años de uso. Y de nuevo esto, se vuelve a prorratear por los días que se ha alquilado el inmueble.
Gastos de suministro y Wifi. También lo deduciremos, con su correspondiente prorrateo en función de los días de alquiler.
SUPUESTO 2. ALQUILER DE VIVIENDA A UN TERCERO.
En este caso, la renta ha de realizarse por “RENDIMIENTOS DE CAPITAL MOBILIARIO”, que a diferencia del supuesto 1, no podrás realizar las deducciones por amortización, ya que, la vivienda no es de tu propiedad.
En cambio, si podrás deducirte los gastos de las facturas por alquiler, más la parte proporcional de luz, agua, comunidad y todos los demás gastos, que sería el mismo funcionamiento que en el supuesto anterior.
- SUPUESTO 3. USUFRUCTO DE LA EXLOTACIÓN
En el caso de tener un USUFRUCTO, podrás tributar por “RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO” como en el supuesto 1, pero no nos podremos deducir tampoco las amortizaciones como ocurre en el supuesto 2, al no ser la vivienda de nuestra propiedad. Pero el funcionamiento sería totalmente el mismo.
- SUPUESTO 4. ALQUILER VIVIENDA TURÍSTICA CON SERVICIOS COMPLEMENTARIOS.
Por servicios complementarios entendemos los servicios HOTELEROS, es decir, ofrecer a los turistas desayunos buffets, servicios de limpieza DURANTE la estancia y demás servicios típicos de la industria hotelera.
Para este supuesto, en vez de tributar por “RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO” tributará por “RENDIMIENTOS DE ACTIVIDAD ECONÓMICA”. Y en este caso, No tendremos que hacer prorrateos de gastos de ningún tipo. Se deduce todo en su totalidad. Pero si que deberemos estar dados de alta como AUTÓNOMO, a diferencia de los anteriores.
*Para matizar los gastos deducibles, y atendiendo una STC del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, hemos de mencionar los obsequios de se le dejan a los huéspedes, del tipo; cápsulas de cafés, champús, gel, agua.. Etc son deducibles. El único problema que podemos enfrentar es que la Agencia Tributaria nos puede exigir que demostremos que esos gastos se han dedicado a eso, por lo que, tener factura a nuestro nombre y con la dirección de la vivienda, ya que de lo contrario puede haber controversias.
En cuanto a las sábanas y toallas, podremos deducirlos al completo, no hemos de prorratear.